Czy właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu z dowolnej przyczyny?

Umowy najmu mieszkania zawierają często postanowienia dotyczące wypowiedzenia. Niekiedy znajdują się tam zapisy pozwalające właścicielowi na wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym, np. gdy lokator nie zapłaci w terminie czynszu za jeden miesiąc. Takie postanowienia są jednak niezgodne z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z powołaną ustawą właściciel mieszkania (wynajmujący), który udostępnia je lokatorowi odpłatnie, może wypowiedzieć umowę najmu jedynie w sytuacjach i w sposób przewidziany w ustawie. Najczęściej występujące przyczyny wypowiedzenia zostaną opisane poniżej. Należy jednak zaznaczyć, iż ograniczenia te nie dotyczą najmu lokalu niemieszkalnego lub okazjonalnego najmu lokalu (nawet jeżeli jest to lokal mieszkalny).

W pierwszej kolejności wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu, gdy lokator:

• używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub

• zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub

• niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo

• wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

Może to oznaczać na przykład prowadzenie działalności gospodarczej (min. restauracji) w mieszkaniu lub nagminne i bardzo uciążliwe hałasowanie w nocy. W pierwszej kolejności właściciel lokalu jest obowiązany wystosować do lokatora pisemne upomnienie, a dopiero jeżeli ten je zignoruje, właściciel ma prawo do złożenia wypowiedzenia. Samo wypowiedzenie powinno zostać złożone nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, na piśmie i zawierać powody wypowiedzenia.

Drugą najpowszechniejszą przyczyną wypowiedzenia jest niepłacenie czynszu i innych opłat. Wypowiedzenie jest dopuszczalne dopiero, gdy lokator pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Właściciel lokalu musi jednak dokonać wpierw niezbędnych działań - uprzedzić lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Wypowiedzenie należy złożyć na piśmie nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Musi ono wskazywać powód wypowiedzenia.

Także na miesiąc na przód, na koniec miesiąca kalendarzowego możliwe jest wypowiedzenie przez właściciela umowy najmu, gdy lokator wynajmie, podnajmie albo odda do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela. Oczywiście nie ma to zastosowania, jeżeli zgodnie z umową zgoda wynajmującego nie jest konieczna. Tak jak w powyższych przypadkach, wypowiedzenie składa się na piśmie, zamieszczając w nim powody zakończenia umowy.

Co jednak, gdy w umowie strony ustaliły inne powody lub inne terminy wypowiedzenia, niż te przewidziane przez ustawę? Postanowienia takie są nieważne, a więc strony nie są nimi związane. W ich miejsce stosuje się rozwiązania ustawowe.

Na zakończenie należy poczynić jeszcze jedno zastrzeżenie - zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem jedynie w wypadkach określonych w umowie. Nie dość więc, że właściciel mieszkania nie ma możliwości wypowiedzenia umowy z przyczyn innych niż określone w omawianej ustawie - musi on jeszcze upewnić się, że przyczyny ustawowe zostały zawarte w umowie. W innym wypadku jednostronne zakończenie najmu może okazać się niemożliwe lub znacznie utrudnione. Przed zawarciem umowy najmu warto więc zastanowić się jakie postanowienia (oraz sama forma umowy) najlepiej zabezpieczą nasz interes i w razie potrzeby zasięgnąć rady prawnika.