Przyszłe immisje

Immisje to element prawa sąsiedzkiego - ingerencje polegające na oddziaływaniu jednej nieruchomości na nieruchomość sąsiednią. Mogą polegać np. na przenikaniu hałasu, pyłu, czy też spływaniu wody (na skutek prac melioracyjnych sąsiada) z cudzej nieruchomości na naszą.

Nie ulega wątpliwości, iż osoba dotknięta immisjami ma prawo żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i o zaniechania naruszeń. Co jednak, jeżeli sąsiad rozpoczyna prace, które w przyszłości niewątpliwie doprowadzą do powstania immisji?

Jako przykład można podać budowę na nieruchomości sąsiedniej (na obszarze o charakterze mieszkaniowym) hali, która ma stanowić bazę transportową TIRów. Sama budowa nie stanowi nadmiernej uciążliwości, szczególnie, że jest to stan tymczasowy. Natomiast działanie takiej bazy będzie już dla sąsiadów problematyczne. Oczywiście dokończenie budowy sprawi, że skutki działania będą trudne do odwrócenia. Czy w takiej sytuacji osoba zainteresowana musi czekać na powstanie budowli i rozpoczęcie działalności, aby żądać ochrony swoich praw w sądzie?

W wyroku z 3 czerwca 1983 r., III CRN 100/83 Sąd Najwyższy uznał, iż uzyskanie ochrony prawnej jest możliwe już na etapie powstawania obiektów, które w przyszłości będą generowały immisje. W uzasadnieniu orzeczenia czytamy: „właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać na podstawie art. 222 § 2 k.c. w związku z art. 144 k.c. nie tylko zakazania immisji, które już zakłócają ponad przeciętną miarę korzystanie z jego nieruchomości, ale także zaniechania przygotowań, które dopiero po zrealizowaniu odpowiednich robót pozwoliłyby na takie immisje.”.