Najem mieszkania - jak się zabezpieczyć przed niepłacącym najemcą?

Przed nierzetelnymi najemcami nie da się w pełni zabezpieczyć. Istnieje jednak kilka rzeczy, które wynajmujący może zrobić, aby zminimalizować ryzyko i przyspieszyć dochodzenie swoich praw.

Najem okazjonalny/instytucjonalny

Najem okazjonalny dotyczy osób fizycznych, które wynajmują mieszkania prywatne - nie są przedsiębiorcami trudniącymi się najmem. Najem okazjonalny dotyczy za to wynajmujących - przedsiębiorców. Te formy umowy najlepiej chronią interes właściciela mieszkania.

Ograniczenie ustawy

Przede wszystkim do najmu okazjonalnego i instytucjonalnego nie stosuje się części przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Znika na przykład okres ochronny (od 1 listopada do 31 marca), w którym nie można eksmitować najemcy, ograniczenia podwyższania czynszu, czy prawa i obowiązki stron. To ostatnie zagadnienie dobrze jest uregulować w umowie (np. poprzez odesłanie do art. 6a - 6d ustawy) tak, by strony wiedziały które zadania są czyim obowiązkiem. Bardzo ważne jest też dokładne uregulowanie zasad podnoszenia czynszu.

W przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego zastosowanie wciąż znajdą ustawowe zasady wypowiedzenia (art. 11 ust. 2), czy warunki wejścia wynajmującego do lokalu podczas trwania najmu (art. 10).

Zgłoszenie do US

W przypadku najmu okazjonalnego opisane powyżej ograniczenia obowiązują jedynie pod warunkiem, że najem został zgłoszony do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni. Zgłoszenie nie wymaga specjalnej formy - wystarczy sporządzić pismo z odpowiednią informacją i wysłać je do US.

Powody wypowiedzenia

Należy pamiętać, że najem okazjonalny i instytucjonalny to umowy na czas określony, w związku z czym można je wypowiedzieć wyłącznie z przyczyn wskazanych w samej umowie (rzecz jasna także w przypadku przewidzianym przez ustawę, jak np. zagrożenie życia i zdrowia). Niezwykle istotne jest więc wprowadzenie takich postanowień. Najprostszym sposobem jest powołanie się na art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jeżeli w umowie nie wskażemy powodów wypowiedzenia, to nie będziemy mogli eksmitować lokatora nawet jeżeli nam nie płaci, czy zachowuje się w sposób naganny. Pozostanie nam jedynie czekać do końca umowy lub złożyć pozew o rozwiązanie umowy z ważnych powodów (w praktyce może być to bardzo problematyczne).

Obywatele Ukrainy

W związku z wojną na Ukrainie polski ustawodawca zdjął z obywateli tego kraju konieczność wskazania lokalu, do którego będą mogli się przeprowadzić w razie zakończenia umowy najmu. Powinien pamiętać o tym każdy wynajmujący mieszkanie, gdyż może to utrudnić ewentualną eksmisję.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji

W przypadku każdej umowy najmu, czy to okazjonalnego, czy zwykłego, możemy zobowiązać najemcę do złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego o zobowiązaniu się do opłacenia czynszu. Lokator powinien dodatkowo poddać się egzekucji bezpośrednio z ww. aktu (art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego). Dzięki temu, jeżeli nasz lokator nie zapłaci, możemy uzyskać klauzulę wykonalności i od razu udać się do komornika, bez konieczności prowadzenia procesu sądowego.

Kaucja i ubezpieczenie

Zawarcie umowy najmu można uzależnić od wpłacenia przez najemcę kaucji. Zabezpiecza ona zarówno ewentualne szkody, spowodowane przez lokatora, jak i niezapłacony czynsz. Po zaistnieniu należności składamy najemcy oświadczenie o potrąceniu konkretnej kwoty z kaucji w związku z konkretnym zniszczeniem lub nieopłaconą należnością.

W przypadku obawy o zniszczenia, lepiej niż kaucja zabezpieczy nas ubezpieczenie najemcy. Do uzyskania odpowiedniej polisy najemca może zobowiązać się w umowie. Jeżeli w naszym mieszkaniu dojdzie do powstania uszkodzeń, za które odpowiada lokator będziemy mogli udać się do ubezpieczyciela, co znacznie ułatwia cały proces (najemca może nie mieć majątku lub bezprawnie nie chcieć zapłacić).

Wyłączenie przedłużenia się umowy

Zgodnie z art. 674 Kodeksu cywilnego jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Rozwiązanie to można jednak umownie wyłączyć. Będzie to wskazane, jeżeli obawiamy się, że możemy przeoczyć moment, w którym umowa miała się zakończyć. W przeciwnym razie umowa zmieni się w umowę na czas określony, a żeby ją zakończyć będziemy musieli czekać do ziszczenia się którejś z przyczyn z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.