Dlaczego najem okazjonalny? Porównanie czasu trwania eksmisji.

Wynajmując mieszkanie musimy zastanowić się nad formą, która najlepiej ochroni nasze interesy. Naszym Klientom najczęściej polecamy stosowanie najmu okazjonalnego. Często jednak słyszy się, że i w tym przypadku eksmisja niepłacącego lokatora jest trudna i czasochłonna. Jest to oczywiście prawda, jednak najem okazjonalny daje wynajmującemu przewagę – zwalnia go z wielu obowiązków i przyspiesza procedurę. Poniżej przygotowaliśmy zestawienie, w którym krok po kroku omawiamy całą procedurę egzekucji – przy założeniu, że lokator na żadnym etapie nie wyprowadzi się dobrowolnie, a okoliczności nie będą nam sprzyjały (lokator jest rencistą, a czas egzekucji – opisany w pkt 5 poniżej - przypadnie na listopad).

1. Lokator przestaje płacić

Pierwszy „etap” przy najmie okazjonalnym i tradycyjnym jest taki sam i trwa około 5 miesięcy.

W obu przypadkach obowiązują nas przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, co oznacza, że musimy postąpić zgodnie z procedurą opisaną w art. 11 ww. ustawy. W pierwszej kolejności musimy poczekać, aż zaległości w płatności osiągną wartość 3-miesięcznego czynszu. Następnie wysyłamy pisemne upomnienie, w którym uprzedzamy lokatora o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczamy dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Jeżeli pomimo upomnienia lokator nie spłaci zaległości, składamy mu pisemne wypowiedzenie z miesięczny terminem wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego.

2. Proces sądowy

Etap drugi dotyczy jedynie najmu tradycyjnego i może trwać nawet około roku, a w trudnych przypadkach nawet dłużej.

Po bezskutecznym upływie terminu wypowiedzenia lokator wciąż zamieszkuje w naszym mieszalniku i wciąż nie płaci. Zaległości osiągnęły już pułap 5-miesięcznego czynszu i nadal rosną. W tej sytuacji należy złożyć do sądu pozew o eksmisję. Sprawa sądowa, nawet ta najprostsza, wymaga dopełnienia szeregu formalności, w tym związanych z doręczeniami, dlatego może trwać kilka miesięcy. Średnio postępowanie trwa około roku. Sąd wydaje wyrok, nakazując eksmisję, który (co do zasady) uprawomocnia się w ciągu 14 dni. Zakładamy najgorsze – sąd orzekł, że lokator ma prawo do lokalu socjalnego.

3. Klauzula wykonalności

Etap ten trwa około 1-2 tygodni i dotyczy oby rodzajów najmu.

Na tym etapie dysponujemy już t.zw. tytułem egzekucyjnym – w przypadku najmu okazjonalnego jest to akt notarialny, a przy najmie tradycyjnym – prawomocny wyrok sądu o eksmisji. Składamy do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności, który powinien zostać wydany w ciągu kilku dni. Doliczając czas potrzebny na doręczenie pism i tytułu – cała operacja powinna zająć nam 1 – 2 tygodni.

4. Wszczęcie egzekucji i pierwsze czynności

Etap czwarty w obu przypadkach wygląda tak samo. Czas trwania tego etapu zależy od wielu czynników ale należy przyjąć, ze będzie to około 1 -2 miesięcy.

Gdy dysponujemy już tytułem egzekucyjnym wyposażonym w klauzulę wykonalności (tytuł wykonawczy), składamy wniosek egzekucyjny do komornika właściwego ze względu na położenie naszej nieruchomości. Po otrzymaniu naszego wniosku komornik w pierwszej kolejności wezwie lokatora do dobrowolnego opróżnienia lokalu, wyznaczając mu na to odpowiedni termin (wybrany przez siebie, stosownie do okoliczności sprawy).

Jeżeli lokator nie wyprowadził się z naszego mieszkania pomimo wezwania organu egzekucyjnego, komornik podejmuje stosowane działania. W pierwszej kolejności ustala, czy lokatorowi przysługuje prawo do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać. Jeżeli tak jest – komornik usuwa dłużnika z mieszkania. Pamiętajmy, że przy najmie okazjonalnym dysponujemy oświadczeniem lokatora w formie aktu notarialnego, z którego wynika, że taki lokal istnieje – mamy jego adres i dane ewentualnego właściciela.

5. Kolejne czynności komornika

Ten etap znacznie różni się w zależności od rodzaju najmu (oraz sytuacji faktycznej). Przy najmniej okazjonalnym powinien trwać około 1 miesiąca. W przypadku najmu tradycyjnego, w niesprzyjających warunkach, może trwać nawet kilka lat (średnio ok 1,5 roku).

Załóżmy, że lokator nie ma innego lokalu, do którego mógłby się wyprowadzić. W przypadku najmu okazjonalnego lokator nie ma prawa do lokalu socjalnego. Nie obowiązuje też okres ochronny (a więc regulacja w myśl której od 1 listopada do 31 marca nie można przeprowadzać eksmisji do pomieszczenia tymczasowego, noclegowni, schroniska itp.). Komornik wnosi do gminy o wyznaczenie noclegowni, schroniska lub innej placówki. Znalezienie takiej placówki przez gminę nie jest szczególnie problematyczne, a z pewnością łatwiejsze niż znalezienie lokalu socjalnego, dlatego po około miesiącu nasz lokator powinien zostać ostatecznie wyeksmitowany.

W przypadku najmu tradycyjnego sytuacja jest trudniejsza. Pamiętajmy, że założyliśmy, iż nasz lokator jest rencistą (a więc sąd musiał przyznać mu prawo do lokalu socjalnego). Nawet gdyby tak nie było, to właśnie zaczął się listopad, co oznacza, że do 31 marca lokator korzystałby z dobrodziejstw okresu ochronnego – eksmitowanie go do pomieszczenia tymczasowego, noclegowni, schroniska itp. byłoby niemożliwe. Komornik wnosi do gminy, by ta wyznaczyła lokatorowi lokal socjalny i zawarła z nim odpowiednią umowę najmu. Niestety prawo nie przewiduje żadnych terminów, w których gmina musi się do takiego wniosku ustosunkować. Powszechnie wiadomo, iż dostępność lokali socjalnych jest ograniczona, dlatego gminy mają ogromny problem z wyznaczeniem odpowiedniego lokalu. Czas oczekiwania, w zależności od sytuacji i pilności sprawy, to od kilku miesięcy do kilku lat. Na rzecz niniejszego opracowania przyjmijmy średni czas oczekiwania – około 1,5 roku.

6. Podsumowanie

Z powyższego wynika, iż eksmisja przy najmie okazjonalnym będzie trwała około 8-9 miesięcy, podczas gdy eksmisja w przypadku najmu tradycyjnego zajmie nam ponad 3 lata. Pamiętajmy, że przez cały ten okres lokator mieszka w naszym mieszkaniu i nie płaci czynszu (zapewne także opłat administracyjnych i za media, które to my musimy uiszczać).

Oczywiście są to dane przybliżone, oparte na wielu założeniach i szacunkach. W rzeczywistości okresy oczekiwania na poszczególne czynności mogą być znacznie krótsze lub dłuższe, a różnica między dwoma konkretnymi przypadkami może okazać się znacznie mniejsza. Niemniej jednak oczekiwanie na sprawę sądową oraz kwestia lokalu socjalnego, czy stosowania okresu ochronnego z pewnością sprawi, że eksmisja w przypadku najmu okazjonalnego będzie krótsza i prostsza.