¿Puede el arrendador rescindir el contrato de arrendamiento por cualquier motivo?

Los contratos de arrendamiento a menudo contienen cláusulas de rescisión. A veces hay disposiciones que permiten al arrendador rescindir el contrato con efecto inmediato, por ejemplo, si el arrendatario no paga a tiempo el alquiler de un mes. Sin embargo, tales disposiciones son incompatibles con el art. 11 de la Ley de protección de los derechos de los inquilinos, recursos habitacionales de la comuna y reforma del Código Civil.

De conformidad con la citada Ley, el propietario del apartamento (arrendador), que lo pone a disposición del arrendatario a cambio de una retribución, sólo puede rescindir el contrato de arrendamiento en las situaciones y en la forma previstas en la Ley. Las razones más comunes para la terminación se describen a continuación. Cabe señalar, sin embargo, que estas restricciones no se aplican al alquiler de locales no residenciales o al alquiler ocasional de locales (incluso si se trata de un local residencial).

En primer lugar, el arrendador tiene derecho a resolver el contrato de arrendamiento cuando el arrendatario:

• utiliza los locales de manera contraria al acuerdo o inconsistente con su propósito o

• incumple sus obligaciones, permitiendo que se produzcan daños o

• destruye dispositivos destinados al uso común de los residentes o

• viola el orden de la casa de manera grave o persistente, haciendo inconveniente el uso de otros locales.

Esto puede significar, por ejemplo, tener un negocio (por ejemplo, un restaurante) en el apartamento o ruidos frecuentes y muy molestos por la noche. En primer lugar, el arrendador está obligado a enviar una advertencia por escrito al arrendatario, y solo si el arrendatario la ignora, el arrendador tiene derecho a dar aviso. El aviso en sí debe presentarse a más tardar con un mes de anticipación, al final del mes calendario, por escrito e incluir las razones de la terminación.

El segundo motivo más común de terminación es la falta de pago del alquiler y otros cargos. La rescisión se permite únicamente cuando el arrendatario está atrasado en el pago del alquiler u otros cargos por el uso del inmueble durante al menos tres períodos completos de pago. Sin embargo, el propietario del local primero debe tomar las medidas necesarias: notificar al inquilino por escrito la intención de rescindir el contrato de arrendamiento y establecer un plazo adicional de un mes para el pago de las cuentas por cobrar vencidas y actuales. El aviso deberá presentarse por escrito a más tardar con un mes de anticipación, al final del mes calendario. Debe indicar el motivo de la terminación.

También con un mes de anticipación, al final de un mes calendario, es posible que el propietario rescinda el contrato de arrendamiento si el arrendatario alquila, subarrienda o da el uso gratuito del local o de su parte sin el consentimiento requerido del propietario. Por supuesto, esto no se aplica si el contrato no requiere el consentimiento del arrendador. Como en los casos anteriores, la rescisión se hace por escrito, expresando las causas de la resolución del contrato.

Sin embargo, ¿qué sucede si las partes han pactado en el contrato otras causas u otros plazos de preaviso distintos de los previstos en la ley? Tales disposiciones son nulas y, por lo tanto, las partes no están obligadas por ellas. Las soluciones legales se aplican en su lugar.

Finalmente, se debe hacer una advertencia más, de conformidad con el art. 673 § 3 del Código Civil, si se fija la duración del contrato de arrendamiento, tanto el arrendador como el arrendatario pueden rescindir el contrato de arrendamiento solo en los casos especificados en el contrato. Por lo tanto, no basta con que el propietario del apartamento no pueda rescindir el contrato por motivos distintos a los especificados en el acto en cuestión, sino que también debe asegurarse de que los motivos legales estén incluidos en el contrato. De lo contrario, la terminación unilateral del contrato de arrendamiento puede resultar imposible o significativamente difícil. Antes de concluir un contrato de arrendamiento, vale la pena considerar qué disposiciones (y la forma del contrato en sí) protegerán mejor nuestros intereses y, si es necesario, buscar el asesoramiento de un abogado.